PRESENTATION DE LA LOI n°2000-1208 du 13 décembre
2000 en ces dispositions relatives à la copropriété
Par
Frédéric-Jérôme PANSIER
Docteur en Droit, docteur ès Lettres
De nouvelles règles ont été posées
par la loi n°2000-1208 promulguée le 13 décembre 2000, publiée au JO du 14
décembre. Le titre de ce texte « relatif à la solidarité et au
renouvellement urbains » est en effet trompeur, car il ne laisse pas
supposer que d’importantes règles posées dans la loi du 10 juillet 1965 sont
modifiées…
Ces dispositions nouvelles concernent à la fois la protection de
l’acquéreur d’immeuble que les règles comptables et de gestion de la
copropriété...ou encore le paiement des charges.
I.
DISPOSITIONS RELATIVES A LA PROTECTION DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER
La loi du 13
décembre 2000 créé un nouveau titre VII du code de la construction et de
l’habitation, intitulé « « PROTECTION DE L’ACQUÉREUR
IMMOBILIER ».
Ce nouveau
chapitre reprend en l’explicitant et en la précisant l’article 20 de la loi du
31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés
liées au surendettement des particuliers et des familles :
« Tout acte sous seing privé ayant pour objet
l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la
souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en
propriété d'immeubles neufs d'habitation, les contrats préliminaires de vente
d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière,
ne devient définitif qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel
l'acquéreur non professionnel a la faculté de se rétracter, chaque fois que la
loi ne lui donne pas un délai plus long pour exercer cette faculté.
Lorsque le contrat définitif est précédé d'un contrat
préliminaire, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'au contrat
préliminaire.
L'acte est adressé par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception à l'acquéreur. Le délai de rétractation mentionné
au premier alinéa court à compter de la réception de cette lettre par
l'acquéreur. Celui-ci peut exercer sa faculté de rétractation avant
l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception ».
Le nouvel article L. 271-1 prévoit un droit de
rétraction de l’acquéreur non professionnel de tout droit immobilier, construit
à l’image du délai de réflexion du consommateur ordinaire.
« Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la
construction ou l’acquisition d’un immeuble (neuf) à usage d’habitation, la
souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en
propriété d’immeubles (neuf) d’habitation ou la vente d’immeubles à construire
ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non
professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du
lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet
acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la
détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation
est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l’un des actes mentionnés au premier alinéa
est dressé en la forme authentique, l’acquéreur non professionnel dispose d’un
délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise
d’un projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai
de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l’acte authentique
ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la
convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse
synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s’appliquent qu’à
ce contrat ou à cette promesse ».
Ce texte tient compte de la spécificité de la vente d’immeuble : la
vente ne s’opère pas immédiatement, faute de pouvoir être réalisée par le
notaire sans les renseignements nécessaires (vérification du titre de
propriété, liste des inscriptions hypothécaires, réaction du syndicat des
copropriétaires pour les charges impayées).
Les parties concluent ce que la pratique dénomme le « compromis de
vente » et ce que le juriste préfère retenir sous le nom de promesse
synallagmatique de vente. L’alinéa trois de cet article impose ce délai de
réflexion à cette promesse et ne renaîtra pas à l’occasion de la passation de
l’acte notarié confirmant le « compromis ».
Comme en matière de droit de la consommation portant
sur la vente de biens meubles, l’article L. 271-2 prévoit l’interdiction,
pénalement sanctionnée, de tout versement en espèces.
« Lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L.
271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou
indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce
soit avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions
législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant
pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la
souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en
propriété d’immeubles d’habitation et les contrats préliminaires de vente
d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.
Si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration
de ce délai et dont elles fixent le montant, l’acte est conclu sous la
condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à
l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu
mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de
l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant
d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si
l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des
fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du
lendemain de la date de cette rétractation.
Lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être
versée pendant le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 200000 F d’amende le fait d’exiger ou de
recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des
alinéas ci-dessus ».
Dans le code civil, il est inséré un article 1589-1 ainsi rédigé :
« Est frappé de nullité tout engagement
unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier
pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle
qu’en soit la cause et la forme ».
Le même l’article L. 271-2 prévoit l’abrogation
de l’article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989. Ce qui est logique en
l’état de la reprise du texte.
Les dispositions du présent article entrent en
vigueur le 1er juin 2001.
Après
l’article L. 316-3 du code de l’urbanisme, il est inséré un article
L. 316-3-1 reprenant ce dispositif pour la vente de lots immobiliers :
« A compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, le
lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la
consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de
livraison. Elle ne devient définitive qu’au terme d’un délai de sept jours
pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.
Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de
l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le
dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un
jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Le promettant peut, en contrepartie de
l’immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve
la liberté de ne pas acquérir, le versement d’une indemnité d’immobilisation
dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par
décret en Conseil d’Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué.
Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du
contrat de vente.
Ils sont restitués, dans un délai de trois mois, au
déposant dans tous les cas, sauf si le contrat de vente n’est pas conclu de son
fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.
Les conditions de cette promesse de vente sont fixées
par décret en Conseil d’Etat ».
II. LES NOUVELLES REGLES COMPTABLES OBLIGATOIRES DE
LA COPROPRIETE
L’objectif de la loi du
13 décembre 2000 est double :
- permettre aux copropriétaires de mieux gérer le paiement de leurs
charges, en augmentant la prévisibilité de leur montant (création du budget
prévisionnel) ;
- améliorer le suivi de ces dépenses par un meilleur suivi comptable de
la copropriété.
Cet objectif va être poursuivi par l’instauration de règles comptables
strictes et contraignantes.
L’article 75 de loi nouvelle insère trois nouveaux
articles après l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis.
a) obligation d’un budget prévisionnel (à compter du 1er
janvier 2002)
L’article 14-1 prévoit la création d’un budget
prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de
fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs
de l’immeuble, qui doit être voté chaque année en assemblée générale. C’était
antérieurement une pratique courante, mais ce n’était pas une obligation.
Beaucoup de syndics et de syndicats s’intéressaient davantage à la provision
qu’à la prévision… désormais les deux iront de concert.
De plus, le vote de ce budget prévisionnel doit avoir
lieu dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice
comptable précédent.
b) réglementation de la provision (à compter du 1er janvier
2002)
Le même article 14-1 nouveau dispose que les
copropriétaires versent au syndicat des provisions trimestrielles égales au
quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque
trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Traditionnellement cette provision est constitué de ce que l’on appelle les
appels de charges trimestriels. En revanche, la pratique actuelle des
« fonds de roulement » doit être abandonnée.
Cette disposition n’est cependant pas obligatoire et l’assemblée
générale peut fixer des modalités différentes.
c) exclusion des travaux du budget prévisionnel (à compter du 1er
janvier 2002)
L’article 14-2 exclut du budget prévisionnel les
dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles
selon les modalités votées par l’assemblée générale.
L’assemblée générale doit voter un montant de travaux
au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire. Au-delà
de ce seuil, le syndic est tenu de faire établir au moins deux devis pour
remplir l’obligation de mise en concurrences des entreprises pressenties pour
effectuer les travaux. C’est une pratique de saine comptabilité qui est ici
imposée et qui répond à certaines accusation de « complicité
coupable » entre des syndics et les entreprises d’exécution des travaux.
d) nouvelles exigences comptables (à compter du 1er janvier
2004)
L’article 14-3 créé une véritable comptabilité du
syndicat des copropriétaires, et un décret doit préciser les modalités de
présentation des comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les
charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les
annexes au budget prévisionnel.
Les comptes votés annuellement au cours de
l’assemblée générale doivent être présentés avec un comparatif des comptes de
l’exercice précédent approuvé. C’est ce « comparatif » qui va assurer
le suivi comptable des charges pour les copropriétaires et leur permettre de
s’intéresser à l’évolution des comptes.
Il est également imposé que les charges et les
produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur
engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès
réception par lui des produits. L’engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de
la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable
et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux
syndicats de copropriétaires.
Afin de tenir compte de ces nouvelles exigences, le
quatrième alinéa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
relatif aux devoirs du syndic, est ainsi rédigé : il lui est imposé « d’établir
le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les
soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une
comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à
l’égard du syndicat».
C’est une lourde charge
comptable qui est imposée au syndics… ce qui aura pour effet pratique de
supprimer de fait la possibilité de syndics bénévoles, sauf si l’un des copropriétaires est comptable ou
expert-comptable. Aussi, ces nouvelles modalités purement comptables n’entrent
en vigueur que le 1er janvier 2004.
Viennent ensuite les
nouvelles règles de gestion…
a) syndicat coopératif
Le dernier alinéa de l’article 17 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965
« Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci »
est remplacé par un article 17-1 ainsi rédigé :
« Dans le cas où l’administration de la
copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil
syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et
choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du
conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les
mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement
de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l’un et
l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une
ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat.
L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du
syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de
l’article 25-1 ».
Ce remplacement vient utilement préciser le mode de fonctionnement des
syndicats coopératifs qui viennent souvent se superposer aux syndicats des
différents bâtiments pour l’eau ou le chauffage urbain.
b) nouvelle mention obligatoire dans le règlement de copropriété
L’article 76 de la loi nouvelle complète l’article 10
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
« Tout règlement de copropriété publié à
compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la
méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et
la répartition des charges ».
c) nouvelle obligation quant au compte séparé
L’article 77 de la loi
propose une nouvelle rédaction du sixième alinéa de l’article 18 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 :
« - de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa
première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou
non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront
versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Cette décision est
prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi. Le syndic
dispose d'un délai de six mois pour exécuter la décision de l'assemblée
générale lorsqu'elle a pour effet de modifier les modalités de dépôt des fonds
du syndicat. Faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture
ou non d'un compte séparé dans les conditions ci-dessus définies, son mandat
est nul de plein droit; toutefois, les actes qu'il aurait passés avec les tiers
de bonne foi demeurent valable ».
est remplacé par :
« - d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues
au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider
autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1
lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une
réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent
valables ».
La nouvelle rédaction
insiste davantage sur la nécessité pour le syndic d’ouvrir le compte séparé.
Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation
de la présente loi, l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé
s’applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de plein droit
dudit mandat.
d) tenue d’un carnet d’entretien de l’immeuble (à compter du 1er
juin 2001)
L’article 78 de la loi insère, après le troisième
alinéa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, un
nouvel alinéa, imposant au syndic d’établir et de tenir à jour un carnet
d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.
Ce carnet d’entretien est destiné à permettre aux futurs acquéreurs
d’immeubles en copropriété d’être informés sur les travaux déjà effectués et
ceux à venir. En effet, un nouvel article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965,
prévoit que tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout
bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat
réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut, à sa demande,
prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour
par le syndic, ainsi que du diagnostic technique.
Outre cette possibilité de consultation de tout acquéreur potentiel, un
nouvel article 46-1 prévoit que le diagnostic technique préalable à la mise en
copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l’article
L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation est porté à la
connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des
lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un
délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
a) la participation du copropriétaire défaillant aux frais de
recouvrement des charges
Un nouvel article 10-1 est inséré dans la loi du 10
juillet 1965 : c’est ici une disposition essentielle qui a été la source
d’un contentieux important.
« Par dérogation aux dispositions du deuxième
alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à
compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à
l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement
en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au
litige ».
b) l’exigibilité immédiate des provisions-appels de charges… et un
nouveau référé !
Un nouvel article
19-2 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision,
les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent
immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à
compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre
recommandée au domicile de son destinataire.
Ce même texte prévoit
une nouvelle compétence du juge :
« Après avoir constaté le vote du budget
prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la
déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme
en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement
des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. L’ordonnance est
assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à
exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une
créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à
l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance ».
C’est ainsi une
nouvelle procédure « en la forme des référés » qui est créée.
c) Délai de quinzaine de la notification faite au syndic lors d’une
mutation
La première phrase de l’article 20 est complétée afin
de prévoir un délai de quinze jours :
« Lors de la mutation à titre onéreux d’un
lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant
moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à
l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au
syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un
délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété»
(en souligné l’ajout de la loi nouvelle).
a) le nouveau décompte des voix
L’article 24 est modifié : « Les
décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné
par la loi ».
Cet article concerne la gestion courante de la
copropriété, autrement dit le droit commun de la démocratie au sein des
copropriétés. Jusqu’à cette réforme, les copropriétaires qui s’abstenaient
étaient considérés comme opposants ; la majorité était donc difficile à
acquérir, mais cette technique de décompte des voix est celle des sociétés
commerciales. Qui ne dit mot ne consent pas, en Droit tout au moins.
Cette nouvelle rédaction ne permet de retenir que les
votes exprimés, qu’ils soient favorables ou défavorables. Les abstentionnistes
voient leur voix écartés.
b) nouvelle consultation obligatoire du syndicat
Le deuxième alinéa de l’article 21 est complété par
une disposition prévoyant que l’assemblée des copropriétaires arrête un montant
des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue
obligatoire. C’est la même majorité que celle requise pour arrêter un montant
des marchés et
des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est
rendue obligatoire.
c) le passage d’une majorité à l’autre : vote sur vote vaut.
Le dernier alinéa de l’article 25 de la loi de
1965:
« A défaut de décision prise dans les
conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée
générale statue dans les conditions prévues à l'article 24 ».
est remplacé par un article 25-1, précisant cette
hypothèse:
« Lorsque l’assemblée générale des
copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais
que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la
majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque
le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le
délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».
Ce nouvel article impose une condition supplémentaire
à ce changement de majorité : le fait que le projet ait été adopté par le
tiers des copropriétaires composant le syndicat permet une immédiate
seconde délibération. En revanche, une nouvelle assemblée doit être convoquée
dans le cas contraire.
Cette innovation est assez originale et a pour
objectif de faciliter le vote de décisions.
d) l’installation de compteurs d’eau divisionnaires
L’installation de compteurs d’eau froide
divisionnaires est désormais soumise à la majorité de l’article de l’article 25
de la loi de 1965.
e) nouvelle majorité pour certains travaux
Un article 26-3 prévoit que l’assemblée générale
décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa de l’article 26
de la loi de 1965, les aliénations de parties communes et les travaux à
effectuer sur celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987
du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la
ville.
f) la création de syndicats séparés
L’article 28 est modifié, essentiellement pour permettre la sécession
d’un copropriétaire :
« I. - Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la
division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un
ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du
syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale
statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de
tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments
peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de
tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs
syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la
majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par
l’assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la
même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières
nécessitées par la division.
L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats,
sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de
l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état
de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de
constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien
des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision
est prise à la majorité de l’article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à
l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun
des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions
mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat
initial».
g) La mission de l’administrateur provisoire
Le deuxième alinéa de l’article
29-1 est ainsi rédigé :
« Le président du tribunal de grande instance charge
l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au
rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui
confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans
indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des
copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du
conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués
et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des
autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur
provisoire ».
Cette réforme modifie l’ancienne seconde phrase ;
« A cette fin, il lui confie tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée
générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de
l'article 26, du conseil syndical et, le cas échéant, du syndic ».
Désormais, l’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic dont
le mandat cesse de plein droit sans indemnité. Ce qui n’était qu’une
possibilité devient une obligation : outre les pouvoirs du conseil
syndical et ceux de l’assemblée générale sous les mêmes réserves,
l’administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic.
L’administrateur provisoire devient donc syndic provisoire de la
copropriété. Cette réforme était souhaitable en raison des difficultés que
rencontrent nombre de copropriétés – dont l’état de cessation des paiement est
plus ou moins réel – et des pouvoirs limités actuellement de l’administrateur.
La dernière phrase du dernier alinéa de l’article 29-1 est complétée:
normalement, la décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de
sa mission. Toutefois, le président du tribunal de grande instance peut à tout
moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y
mettre fin.
La difficulté était de savoir qui pouvait saisir le président – et
c’est précision faite par la réforme:
« à la demande de l’administrateur provisoire, d’un ou
plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou d’office ».
L’article 29-4 est ainsi modifié :
« Sur le rapport de l’administrateur provisoire précisant les
conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l’article 28 et
consignant l’avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande
instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions
qu’il fixe la division si d’autres mesures ne permettent pas le rétablissement
du fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de
référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la
personne chargée de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation
d’un syndic ».
L’ancien article 29-4 devient l’article 29-6.
Il est inséré un article 29-5 ainsi rédigé :
« L’ordonnance de nomination de l’administrateur provisoire ainsi
que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des
copropriétaires et du procureur de la République.
Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et
le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur
demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par
l’administrateur provisoire ».
h) les unions de syndicats
L’ancien article 29 de
la loi de 1965 était assez imprécis ; aussi, la loi du 13 décembre 2000
propose une nouvelle rédaction de ce texte :
« Un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de
syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est
d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement
communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun.
Cette union peut recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de
copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d’attribution régies par
les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de
l’habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus
ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement
sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à
l’un de ses membres de se retirer de l’union.
L’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par
l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 25. Le
retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à
la majorité prévue à l’article 26.
L’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des
syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires
qui ont adhéré à l’union. Les syndics participent à cette assemblée générale en
qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent.
L’exécution des décisions de l’union est confiée à un président de
l’union désigné par l’assemblée générale de l’union.
Il est institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et
de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque
membre de l’union. »
i) l’adaptation du règlement de copropriété
Dans les cinq ans suivant la promulgation de la
loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale
doit décider, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement
de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives
intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications est
effectuée au droit fixe.
j) la restauration du cadre de vie
Le premier alinéa de l’article L. 615-1 du code
de la construction et de l’habitation permet au préfet, à son initiative ou sur proposition du maire de la
commune concernée, d’associations d’habitants, d’associations de propriétaires
ou copropriétaires, d’associations de riverains, de confier à une commission
qu’il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde visant à restaurer
« le cadre de vie des occupants et usagers » d’un groupe d’immeubles
soumis au régime de la copropriété, ou d’un groupe d’immeubles bâtis en société
d’attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à
l’attribution d’un lot. Cette commission comprend obligatoirement des
représentants des propriétaires et des locataires des immeubles
concernés ».
Différentes mesures sont prises afin de favoriser cette
réhabilitation :
- dans la première phrase du premier alinéa de l’article L. 615-2
du code de la construction et de l’habitation, les mots : «dans un délai de
deux ans « sont remplacés par les mots : «dans un délai de cinq ans » .
-l’article 1384 A du code général des impôts est complété par un II (à
compter de 2001):
« Pour les logements en accession à la propriété situés dans un
groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier faisant l’objet des mesures de
sauvegarde prévues aux articles L. 615-1 à L. 615-5 du code de la
construction et de l’habitation, la durée d’exonération mentionnée au I est
prolongée de cinq ans.
Avant le 31 décembre de chaque année, la commission mentionnée à l’article
L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation adresse à la
direction des services fiscaux du lieu de situation de ces logements la liste
des logements et de leurs propriétaires répondant aux conditions mentionnées à
l’alinéa précédent ».
Enfin, l’article 85 de
la loi modifie l’article 749 A du code général des impôts pour exonérer de
droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévus à l’article
746 les partages d’immeubles bâtis, de groupe d’immeubles bâtis ou d’ensembles
immobiliers soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui
leur est consécutive.
Un cadeau fiscal pour
achever cette réforme d’une importance pratique indéniable.